用查封房屋抵债？靠谱吗？

　　被查封的房屋用来抵债，即使签订了协议，也无法办理过户，不能取得房屋所有权。

　　以下人物皆为化名

　　欠款未还，以房抵债

　　永发公司向小郭借款，

　　前前后后一共借了800余万元。

　　因永发公司不能按期偿还，

　　双方便签订协议，

　　约定永发公司用其

　　凤凰苑小区的商业门面抵债。

　　后永发公司迟迟不交付门面，

　　小郭便诉至法院，

　　请求确认其与永发公司

　　签订的抵债协议有效，

　　并要求办理过户。

　　法院审理中发现，

　　在双方达成以物抵债协议前，

　　该门面已经被法院查封。

　　审理认为，

　　以物抵债协议是双方

　　真实意思表示，

　　内容不违反法律、行政法规

　　强制性规定，

　　协议有效。

　　协议虽然有效，

　　但被查封的房屋，

　　依法不得转让，

　　对小郭办理房屋过户的请求，

　　不予支持。

　　以案说法

　　结合本案

　　以物抵债协议为诺成性合同，不以房产物权转移登记为生效要件，是否有效也应依据《合同法》第五十二条规定判断。本案中，以物抵债协议是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，协议应属有效。但以物抵债协议所涉房屋在此前已被法院查封，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不得转让。”小郭要求办理房屋过户的请求自不得到支持。

　　法官寄语

　　以物抵债是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，也是债权人实现债权的一种途径。但作为债权人，在与债务人签订相关协议时，应当注意审查财产状态，是否存在查封、抵押、转让等情形，并视具体情况约定违约责任条款，避免债权落空。