没有商品房预售许可证明签订的合同 是否有效
2016-12-27 10:33:34 来源：四川熙蜀律师事务所 肖霜 点击：
案情简介：
原告公司系涉案楼盘的开发商。2010年10月13原告与被告签订了《认购协议》，被告选购涉案楼盘B栋10层5号房屋一套。被告于合同签订当日，向原告支付了4万元的房款。自2010年10月13日至起诉之日2016年3月18日，原告未取得涉案楼盘B栋商品房预售许可证。原告起诉请求确认原、被告签订的房屋认购协议无效。
法院判决：驳回原告的诉讼请求。
律师分析：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，那么，要确认合同有效与否，首先，必须确定原被告双方签订《认购协议》的性质。如果该《认购协议》是预售合同，适用上述法律的规定，合同应属无效；如果不属于预售合同，就不适用上述法律规定。
那么什么是商品房预售合同呢？商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。商品房预售合同是以建造中的房屋为标的物的，属于买卖合同的一种，但商品房预售合同与一般买卖合同又有所不同。
商品房预售合同不是预约合同，在合同法中，预约合同是当事人约定将来订立一定合同的合同。预约合同当事人的义务是订立本合同，所以，当事人一方只能请求对方订立合同，而不能依预约合同内容请求对方履行。商品房预售合同在成立之时，房屋并不存在或尚未建成，所以带有“预售”的字样，但商品房预售合同绝不是预约合同。因为：在商品房预售合同中，预售方与预购方关于房屋的坐落与面积、价款的交付方式与期限、房屋的交付期限、房屋的质量、违约责任等都有明确的规定，双方无须将来另行订立一个房屋买卖合同，即可以按照商品房预售合同的规定直接履行，并办理房屋产权过户登记手续，达到双方的交易目的。
就本案的《认购协议》而言，应当属于预约合同而非商品房预售合同。理由主要如下：第一，协议的名称上，双方明确约定为认购协议，即是为了将来双方签订正式《商品房买卖合同》的合同，是对双方交易房屋有关事项的初步确认；第二，签订的时间上，是在原告尚未取得商品房预售许可证前签订的；第三，双方当事人在预约合同中明确于将来要订立一个新的合同，以最终明确双方之间的权利义务关系，且该《认购协议》内容未包含预售合同应当包含的内容，仅依据此合同无法直接履行，必须要另外签订协议将相关事项进行明确。本着尊重当事人的意思自治，亦是契约自由原则，依法应当认定为预约合同。
本案中《认购协议》属于为签订商品房买卖合同的预约合同，是双方当事人真实意思表示，并不违反法律行政法规的强制性规定，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，属有效合同。
